【必學理財】房地產投資增富節稅的秘訣 ( Part II )

撰文/Jason Lu   照片/shutterstock

        

上一篇(Part I)介紹 了自住族在稅務方面可享有的福利 (按我連結)，這篇將來介紹房地產投資客*可利用的節稅方式。

*在稅法裡，房地產投資客並不需要把買下來的地產出租給別人才算“投資客”，只要意圖很明確是為 了投資獲利而非自住即為投資客。

        

撇開大型的金融風暴不講，房地產不僅歷年來每年都有穩健的增值外(下圖為歷年來加州獨立房成交價數據)，且美國聯邦政府特別偏袒房地產投資 客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在稅務方面提供了不少好處 。

        

   

        

1.  房地產投資相關費用註銷(Write Offs)

投資房地產第一個在稅務上的福利就是註銷，註銷的意思是指大部份來至於房地產投資項目的開銷(例 如:維修費、管理費、廣告費、會計師費等等)皆可從收入內註銷來降低總收入(較低收入=較低所得 稅)。

除了基本的開銷可以註銷之外，房地產投資客多了一項“折舊” (Depreciation) 可以註銷。折舊顧名思義就是資產隨著時間耗損而降低價值，例如買新車一開出原廠價值瞬間打八折是一樣的，不過房地產折舊 (不管住宅或商業用途) 和車子非常大的差別是房地產實值不會年年折舊。房地產價值歷年來年年升值，而且 IRS 每年還讓投資客“折舊” 個逐年會升值的資產來註銷收入，是個對投資客來說非常有利的待遇。

每一個房地產的價值區分為土地價值和建築價值，在稅法上唯有建築是可以折舊的，土地無法折舊。聯邦政府規定一般住宅地產 (Residential Properties) 的折舊年數為 27.5 年、商業地產 (Commercial Properties) 為 39 年。

        

舉例 1: 小王買了一戶$1,000,000 的高級公寓當投資 (土地價值為$400,000; 建築價值為$600,000)，小王每年除了管理費、會計師費、維修費、貸款利息等等可以註銷降低總被動投資收入外，每年還可以額外註銷 $21,818 ($600,000 / 27.5)。

        

        

2.  1031 交換延稅 (1031 Exchange)

稅法上有許多對房地產投資客有利的稅務策略，不過 1031 Exchange 無庸置疑是個對所有房地產投資客最有利的一條稅法。讀稅法比催眠術還催眠，所以下面使用了一個簡單的例子來讓各位讀者能快速吸收到這項稅法的厲害之處。

* 注意 1031 Exchange 讓投資客“延稅”，非“免稅”。

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