【必学理财】房地产投资增富节税的秘诀 ( Part II )
撰文/Jason Lu 照片/shutterstock
上一篇(Part I)介绍 了自住族在税务方面可享有的福利 (按我连结)，这篇将来介绍房地产投资客*可利用的节税方式。
*在税法里，房地产投资客并不需要把买下来的地产出租给别人才算“投资客”，只要意图很明确是为 了投资获利而非自住即为投资客。
撇开大型的金融风暴不讲，房地产不仅历年来每年都有稳健的增值外(下图为历年来加州独立房成交价数据)，且美国联邦政府特别偏袒房地产投资 客(Real estate investor)和自住族(Primary resident)，在税务方面提供了不少好处 。
1. 房地产投资相关费用注销(Write Offs)
投资房地产第一个在税务上的福利就是注销，注销的意思是指大部份来至于房地产投资项目的开销(例 如:维修费、管理费、广告费、会计师费等等)皆可从收入内注销来降低总收入(较低收入=较低所得 税)。
除了基本的开销可以注销之外，房地产投资客多了一项“折旧” (Depreciation) 可以注销。折旧顾名思义就是资产随着时间耗损而降低价值，例如买新车一开出原厂价值瞬间打八折是一样的，不过房地产折旧 (不管住宅或商业用途) 和车子非常大的差别是房地产实值不会年年折旧。房地产价值历年来年年升值，而且 IRS 每年还让投资客“折旧” 个逐年会升值的资产来注销收入，是个对投资客来说非常有利的待遇。
每一个房地产的价值区分为土地价值和建筑价值，在税法上唯有建筑是可以折旧的，土地无法折旧。联邦政府规定一般住宅地产 (Residential Properties) 的折旧年数为 27.5 年、商业地产 (Commercial Properties) 为 39 年。
举例 1: 小王买了一户$1,000,000 的高级公寓当投资 (土地价值为$400,000; 建筑价值为$600,000)，小王每年除了管理费、会计师费、维修费、贷款利息等等可以注销降低总被动投资收入外，每年还可以额外注销 $21,818 ($600,000 / 27.5)。
2. 1031 交换延税 (1031 Exchange)
税法上有许多对房地产投资客有利的税务策略，不过 1031 Exchange 无庸置疑是个对所有房地产投资客最有利的一条税法。读税法比催眠术还催眠，所以下面使用了一个简单的例子来让各位读者能快速吸收到这项税法的厉害之处。
* 注意 1031 Exchange 让投资客“延税”，非“免税”。
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