【必學理財】房地產投資增富節稅的秘訣 ( Part I )
B. IRC Section 121“部分”增值免稅額符合條件
若屋主之前把房子做為投資房，之後轉做為自住房，屋主在出售此房屋時依然可以享用“部分”的$250,000或 $500,000增值免稅額。前提是屋主一樣必須符合五年內居住滿兩年的條件，且有辦法證明此房屋為自住房。
特別強調屋主可以享用“部分”而不是“全額”的增值免稅額，原因是美國聯邦政府為了避免許多精明的房地產投資者把名下許多早期購買已增值數倍的投資房轉換成自住房來享用$250,000和$500,000的高免稅額，所以在2009年成立了一條新規定。新規定把房屋出租期間列為“非合格使用”（non-qualifying use）；把自住期間列為“合格使用”（qualifying use）。報稅者必須用總合格使用期間和總持有年數的比例來計算出總免稅額。
備註：因為新規定於2009年通過，所以2009年以前一併視為合格使用。
舉例2：小新（單身）在2000年年初以$100,000購入了一棟投資房出租，總共出租了13年，在2018年年初小新決定自己搬進去住改為自住房。小新住滿兩年，在2020年年底以$350,000把這房子賣出，總淨收$250,000。小新符合了住滿兩年的條件，也確實把此房子做為自家住屋，符合 IRC Section 121 的條件。不過因為此房子之前為投資屋，所以2009年至2018年出租期間為非合格使用、2018至2020年自住期間為合格使用，至於2000年至2009年出租期間視為合格使用因為新條件在2009年才生效。
總結來看，小新非合格使用期間為9年，合格使用期間為11年，總持有年數為20年，合格使用期間佔總持有年數 55% （11年總合格使用期間 / 20年總持有年數）。小新可享有$137,500 ($250,000 * 55%) 的增值免稅額，額外的$112,500 ($250,000*45%)再加上折舊收復（Depreciation recapture；Part II會介紹）將得支付資本利得稅。
備註：若小新總淨收為$350,000，只有$250,000會被用來計算總免稅額因為單身免稅額會高只到$250,000。若總淨收低於$250,000，則以總淨收計算。
…
總結：
美國政府為了鼓勵民眾買房，提供了房地產投資者和自住族不少稅務上的好處。自住族除了上面解釋的 IRC Section 121，還有房貸利息和房屋稅都是自住屋主們可以扣抵所得稅的項目。
相對的與購屋族比較起來，租屋族是沒有任何稅務上的特別待遇。沒錯，房地產無庸置疑是個適合口袋夠深才有能力購買或適合投資的選擇之一，不過平時多吸收有關房地產和稅務相關的資訊，提早開始做買房的儲蓄規劃和準備，都是為未來人生和理財規劃的好起點喔！
作者簡介【Jason Lu】
- 南加大 Leventhal School of Accounting 畢業生
- 加州註冊會計師
- 房地產仲介
- 聯絡方式WeChat: jasonlu24 / email: jasonlu.usc@gmail.com / Instagram: jasonlu24
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